调查总结|湖南省三线四线城市(32):常德

正文:3722预期阅读时间:11分钟温/谢阳春,姚康正研究远离长沙避免虹吸,走出相对独立的内生市场当前市场热度略好于省内其他三四条线,与去年相比,住房自有率已经不足以回笼正在上升,棚改货币化安置的剩余温度仍保持在地价和房价的双滞涨, 市场观望情绪与江北房价梯队的差异不明显,同类竞争太多的客户对精装房的阻力更大。 首选110-120平方米的元江三室穿过常德,常德将分为南北两个区域。江南是鼎城区,德山经济开发区是城市的郊区,发展缓慢。

江北是武陵区和常德的主要城区。市场分为西北和东部三个区域,以与老城武陵区明显分离为中心。

老城的西面是一个工业区,中亚芙蓉等工厂就坐落在这里,保证了工业支持。

虽然有万达商圈,但覆盖面不大,主要是国有企业集资建房和自建住房。

旧城北部是新的北部地区,将于2018年开始开发。优先采用配套设施规划策略,湘雅医院、金融中心等配套设施优先落地。

目前,板块中的土地价格有起有落,出售的项目不多。

旧城的东面是刘烨湖。盘子里有很多项目,大多数品牌住宅企业在这里选择自己的位置。

市场回眸的热度略高于湖南省其他三线、四线城市,但与去年相比,降温明显是由于大棚改革的“活力尚存”、返乡购房者的补充、政策水平相对宽松、虹吸效应对离长沙距离的影响较弱等因素造成的。常德市场比湖南其他三线、四线城市更稳定、更热,显示出一定程度的轻度市场阻力。

2019年1月至8月,常德商品住宅总周转面积同比增长29%,不仅超过了该省其他三、四线城市,也略高于省会长沙。

常德的市场比该省其他城市热,但与自身相比已经不够,交易业绩也在日益下降。

自2018年下半年以来,市场迅速变冷。8月份,部分项目的平均日访问量仅为10-15组,比2018年的市场上行下降了近40%。

此外,从待售商品房的面积可以看出。

2019年初,常德的整体库存开始缓慢上升。结合各种项目对销售压力的普遍反应,我们可以看到,尽管市场成交量仍然很高,但买家的观望情绪却有所增加,市场正在“下滑”。

调控政策主要关注价格限制。常德是高层管理的政策区域,与大多数三线和四线城市相似。总体调控相对宽松。目前,焦点是价格限制。成本法与市场比较法相结合。最高限价不得超过1万元/平方米。

从实际研究情况来看,这项政策自18年后半年出台以来一直没有放松过,所以很多开发商通过制作精装书变相突破了价格限制。

总体而言,常德的定价政策相对温和,有效避免了近两年市场高温时期房价的非理性快速上涨,也在当前疲软的市场中给住宅企业一定的发挥空。

棚改形势棚改减半,但规模仍然保持不变。棚改客户的购买力不但没有下降,反而增加了。自2019年以来,常德棚改政策已经收紧,但其规模在未来仍很大。

2019年的计划总额将减半,到2018年达到41%,只有14,000户家庭。

尽管紧缩政策一个接一个地开始实施,但2018年常德主城区商品房销售总量仅为21,700套。基于此,估计2019年新住宅销售量与新住宅销售量相比仍然很大。

值得注意的是,2019年2月常德市政府发布第5号文件,提高房屋拆迁补偿标准,不仅将货币安置补贴提高到3600元/平方米,还增加了600元/平方米的住房补贴。

因此,寮屋居民的购买力可以说是上升而不是下降,而征用和拆除的目标将全面走向市场。例如,在3500穆中建生态智慧城市项目中,棚户区居民的比例为20%。

客户来源:棚改“退潮”后,购房者和郊区客户填补空白空。除了棚改客户,购房者和郊区客户也是市场的主要需求。

自2017年以来,受武汉和长沙购房限制和贷款限制政策的影响,一些在国外工作的常德购房者纷纷返乡,而一些区县购房者纷纷进城购房,造成需求紧缩效应。

一方面,郊区购房者已经满足了部分刚性需求,尤其是在生活环境相对较差的德国山区。例如,碧桂园十里公园下的郊区购房者占50%以上。

另一方面,从其他地方回来的游客支持了主要城市地区的一些改善项目。归国游客对品牌有更多的认知,并有一定的购买力。例如,恒大御龙天丰等主要买家主要是回头客。

地价、房价和地价都停滞不前。常德的市场表现已经从热变冷。除了房改量减半对需求的影响外,市场预期的缺失是交易量下降和购房者观望的主要原因,这主要体现在地价和房价上。

地价滞涨导致房价上涨动力不足。

这与今年上半年大部分三线、四线城市的土地市场完全不同,土地市场非常火爆,推动房价和市场复苏。

从2018年湖南省重点城市的土地交易价格可以看出,与省内三四条线相比,常德市的地价在绝对值和地价房价比上都处于较低的位置。

事实上,自2018年以来,常德市住宅用地的地价几乎没有上涨,平均地价稳定在2000-3000元/平方米之间。对房价上涨的预期已经基本上被消除了。

然而,房价的滞胀甚至下跌而不是上涨也增加了观望情绪,削弱了投资意愿。

在过去的两年里,在三线和四线市场的房价上涨浪潮之后,常德的房价从那以后几乎一直是水平的,有一定程度的调整。

2019年初,各品牌的住宅企业感受到疲软市场的压力,纷纷降价。目前,武陵区的房价从每平方米7500元到8500元不等。

房价超过7500元/平方米的项目很难拆除,而8500元/平方米是房价的上限,这就要求顾客表现出抗拒。德山经济开发区的房价相对较低,平均每平方米3000元至5000元不等。

总体而言,常德作为一个内生市场,在缺乏土地价格上涨和价格调整的背景下,市场预期下降,自然表现不如以前。

价格梯度不同地区有许多商品在出售,而且没有价格梯度。购房者更愿意支付教育费用。除了整体滞胀和房价回落之外,我们可以看到主城区房价的最大特点是“全市一价”。不同区域之间没有明显的梯度。

名牌住宅企业新房空白均价为7500元/平方米,精装房均价为8300元/平方米。

低于市场平均价格的项目,如钟健生态智慧城,可以降级为优秀的性价比。对于高于平均市场价格的项目,如恒大御龙天丰,销售额较低,平均日访问量不到10组。

此外,主要城市地区出售的绝大多数商品都以平均价格出售,许多产品可供购房者购买。

由于市场上名牌住宅产品数量众多,销售价格相对平均,购房者对价格更加敏感。

刚才,顾客一般喜欢大约110-120平方米的三间房,而顾客对精装房更有抵抗力。

然而,值得注意的是,购房者并不缺乏绝对购买力。尽管他们对价格很敏感,但他们愿意为教育支付过高的费用。

同行业最好的学校通常是绝对的金字招牌。

例如,恒大华府项目不仅出售新房,还出售二手房。月租金可达2600元,还有二手倒挂现象。

展望未来,市场上不乏好房子和配套设施。下半年仍有降温趋势。目前常德的热点集中在武陵区,万达商圈、刘烨湖和北新镇都很受欢迎。德山经济开发区的房地产市场基本上是“酷”的,主要希望受帐篷变化的驱动。

一般来说,常德市场并不缺少房屋,而是配套设施。因此,买家更喜欢配套设施相对完善的地区。

虽然棚户区一个接一个地被收紧,但城市中被拆除的村庄数量仍然很大。根据城市自身扩张的需要,预计棚户区的客户在未来的交易中仍将占一定比例。从长期来看,它们仍将支撑房地产市场,但短期刺激效应将大大降低。

在供应方面,虽然在目前的光市场下客户结构发生了一定的变化,但住房企业也在经过六个月的适应期后调整了项目交付的速度。

下半年,预计新市场将推动商品量大致平衡市场需求能力,这对住房市场的未来发展有积极影响。

在房价方面,价格滞胀和梯度的缺乏,虽然给购房者更多的选择空,也使得城市无法区分住宅水平和产品水平,并将在短期内继续影响购房的观望情绪。

在企业竞争方面,武陵区集中了恒大、碧桂园、保利、钟健、中南等品牌住宅企业。客户对中央企业保利、钟健和恒大的认可度相对较高。保利中央公园、钟健生态智慧城和恒大华府都有不错的销售业绩。

相对而言,品牌住宅企业仍然不担心销售性价比高的项目。

因此,总体而言,常德市场目前有些平淡,下半年市场热度将继续下降。

然而,由于房地产市场供需总体平衡下没有悬而未决的棘手问题,市场下行空并不大。

从长期来看,房价梯度尚未拉开,市场预期也不确定。尽管对压力的抵抗力是可以接受的,但在这个周期中,市场上行空也是有限的。

典型项目1:恒大御龙天峰带来售楼处实景/位置图地理位置:武陵区紫苑路与常德大道交汇处房产类型:小型高层,洋房建筑面积:38万平方米装饰:精装开启时间:2018年5月最后一次开启价格:小型高层9400元/平方米,洋房项目12000元/平方米

该项目位于高端。精装产品和园林绿化项目面临“好的欢呼,但没有成功”的困境。

此外,1.2元/平方米的价格远高于城市购房者心目中的最高房价,因此该项目的实际销售业绩相对较低。

市场上的客房总数减少后,项目的主要营业额主要是公认品牌和产品的返乡购房者,每周营业额不到10套。

典型项目2:钟健生态智慧城▲售楼处位置/沙盘地理位置:武陵区桃花源桥北物业类型:小型高层建筑面积:项目总规划3500亩开业时间:2018年10月最后一次开业价格:7500元/平方米项目备注:项目规模巨大,总规划3500亩,包括规划中的绿色公园、商业综合体等。

项目开工率高的主要原因有两个:第一,项目周边桃花源大桥附近仍有大量棚户区和旧改造项目,项目20%的交易来自棚户区。第二,项目方向刚刚改变。房价大约是6800元/平方米。价格带来的性价比对主城区的西部客运集团有很大的吸引力。

但是,应该注意的是,生态智慧城市项目的规模很大,后续的商业和公园设施的落地周期很长,这将极大地考验资本链。

该项目目前的热卖主要是由住房供应的高性价比驱动的。

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